Le nouveau Prêt à Taux Zéro (PTZ) 2015 dans l'ancien à Montpellier
Le 1er janvier est toujours une date symbolique chargée de nouveautés. C’est aussi l’occasion de découvrir les bonnes ou mauvaises nouvelles pour l’immobilier. Aussi qu’en est-il du Nouveau Prêt à Taux Zéro qui s’ouvre en ce début d’année à l’ancien, après n'avoir été réservé toutes ces dernières années qu’au marché du neuf ? Est-ce une réelle solution pour le marché immobilier montpelliérain?
Les conditions à remplir par le logement sont les suivantes :
1. Le bien doit être situé dans une des 5 920 communes rurales éligibles (cf. lien ci-dessous). L’Hérault compte 87 communes éligibles sur les 343 communes que compte le département mais ni Montpellier ni son agglomération ne font partie des heureux élus.
2. Les travaux d’amélioration doivent représenter, au terme des 3 ans de délai donné pour réaliser ceux prévus au jour de l’acte authentique et qui auront conditionné l’octroi de ce prêt, 26 % à 18% du coût total de l’opération selon la zone A, B1, B2, C, à laquelle est rattachée la commune. L’Hérault n’a aucune commune classée en A+. Cette opération comprend le prix d’achat, les frais de notaire et le coût des dits travaux. C’est ce 26 % de ce tout qu’il faut considérer. Ce sont donc des logements qui doivent se prêter à de la restauration lourde.
3. Ces travaux sont tous ceux qui contribuent à la création, à la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes et les réhabilitations destinées aux économies d’énergie 5 sous condition que ces derniers n’aient pas été déjà financés par l’Eco Ptz. N’en jetez plus car à la première lecture des points 2 et 3 on n’est pas frappé par le choc de simplification prôné par le gouvernement...
Maintenant, voyons les conditions à remplir par l’acquéreur :
1. Etre un primo accédant ; le logement doit être destiné à la résidence principale de l’emprunteur. Le logement ne peut être loué pendant la durée de l’emprunt. De plus, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt (attention il existe des cas particuliers !).
2. Les revenus de l’acquéreur ne doivent pas dépasser les mêmes plafonds requis dans l’immobilier neuf. Or, les communes de l’Hérault sont éclatées entre zone A (zone fortement tendue), B1 (zone tendue), B2 (zone moyennement tendue) et zone C (zone peu tendue). Ainsi, juste à titre indicatif, pour 1 ou 2 personnes destinées à occuper le logement, on a :
1 personne : zone A : 36 000€ ; zone B1 : 26 000€ ; zone B2 : 24 000€ ; zone C : 22 000€
2 personnes : zone A : 50 400€ ; zone B1 : 36 400€ ; zone B2 : 33 600€ ; zone C : 30 800€
Mais ce montant total des ressources retenu est celui des deux montants suivants le plus élevé:
- La somme des revenus fiscaux de référence au titre de l’année n-2 (en 2015, revenus de 2013 considérés) ou
- Le revenu plancher qui est le coût total de l’opération divisé par neuf (dix en 2014).
C’est simple...
Enfin, quelles sont les conditions de l’emprunt :
1. Une quotité à ne pas dépasser selon la zone de rattachement : zone A 26%, zone B1 26%, zone B2 21%, zone C 18%.
2. Un plafond d’opération est pris en compte en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et la zone ; à titre indicatif pour une personne : zone A 150 000€, zone B1 135 000€, zone B2 110 000€, zone C 100 000€.
3. Calculer les conditions de remboursement n’est qu’une partie de plaisir aussi je vous laisserai le découvrir au travers des liens ci-dessous.
4. Par contre, le prêt est bien un prêt sans intérêt bancaire dont l’échéance de remboursement n’est composé que d’amortissement du capital emprunté.
5. La durée de l’emprunt est fonction des revenus de l’emprunteur, soit entre 12 et 25 ans (plus les revenus sont élevés, plus la durée est courte). Le différé de remboursement est possible dans certains cas...
Quand on sait que ce sont les règles les plus simples qui perdurent dans le temps, on peut constater que le PTZ nouvelle version 2015 ouvert à l’ancien est en réalité très sélectif dans son application concrète dans l’Hérault et ne jouera qu’à la marge du marché immobilier du département.
Le choc de simplification n’est pas passé par ce prêt qui ne devrait pas ruiner les caisses de l’Etat. Mais un bilan d’étape en cours d’année s’avèrera indispensable pour s’assurer de l’efficacité de la mesure...