Alerte assurance PNO ?

L’assurance de propriétaire non occupant (PNO), garantie de sinistres très spécifiques. La loi ALUR du 24/03/2014 a rendu obligatoire la souscription d’une police d’assurance PNO par le propriétaire bailleur. En tant qu’administrateur de biens depuis plus de 25 ans à Montpellier, nous avons expliqué à nos clients la nécessité de souscrire une PNO pour leur logement locatif.

Très souvent, nous nous confrontions à leur agent d’assurance qui ne savait pas ce dont il s’agissait ou ne voulait pas établir un tel contrat, compte tenu de la modicité de la prime d’assurance. Beaucoup de nos clients l’obtenaient néanmoins en relatant le drame que l’agence avait vécu en 1990 et qui démontrait la nécessité d’une telle souscription. Aussi, lors de la publication de cette nouvelle loi, nos 1500 propriétaires bailleurs étaient couverts par une PNO à plus de 70%, contrairement aux 15% de taux moyen d’équipement de la population des bailleurs français.

En 2015, l’agence a finalement étudié et négocié un contrat collectif de mutualisation des contrats individuels et la mise en place d’une police mère collective pour tous nos clients bailleurs, à un tarif beaucoup moins cher que le coût moyen de leurs contrats individuels souscrits.

Pourquoi donc une PNO ? Lisez attentivement l’histoire qui va suivre :

Un jour, un locataire, en appuyant sur l’interrupteur de sa salle de bains, dans un immeuble récent, s’électrocuta et malheureusement décéda… De suite après la pose de scellés, le juge d’instruction lança une enquête afin de déterminer le ou les responsabilités : EDF, l’électricien, le propriétaire bailleur, l’administrateur de biens, le promoteur (car l’immeuble avait moins de 10 ans et donc encore sous garantie décennale), le syndic…

L’analyse juridique s’avéra assez simple :

• Le locataire avait-il commis une faute en appuyant sur cet interrupteur pour allumer la pièce ? Non.
• Le bouton interrupteur était-il une partie commune ou une partie privative ? Une partie privative. 
• Qui a la responsabilité de la partie privative ? Le propriétaire bailleur et son administrateur de biens. De fait, le syndic ne gérant que les parties communes, dégagea sa responsabilité.
• Y a-t’il un défaut d’entretien du circuit électrique de la part du propriétaire ? Non en l’espèce, d’autant que le logement avait moins de deux ans et n’avait jamais été occupé jusqu’alors…

Finalement, EDF avait fait une inversion de phase au compteur électrique individuel dans le placard technique. En conclusion, EDF fut déclaré le seul responsable de ce drame. Mais si la partie privative avait été défaillante, la PNO aurait couvert la faute de défaut d’entretien du propriétaire. A contrario, s’il n’y avait pas eu de PNO, le propriétaire dans cette affaire, payerait encore le montant du préjudice à la famille de la victime.

Prenons un autre exemple concret issu de l’expérience de la société. Un jour, un locataire d’un logement que nous gérions, occasionne un sinistre incendie dans son logement qui se propage dans le hall d’entrée de l’immeuble. Le coût du préjudice global s'élève à 50 000€ TTC pour les parties communes, au terme des expertises engagées par la compagnie d’assurance multirisque immeuble.

Une fois qu’elle eut payé, elle rechercha la ou les responsabilités. L’origine du sinistre s’imposa : l’incendie provenait de la partie privative occupée par le locataire, qui s’avéra avoir été assurée à l’entrée dans les lieux mais ne l’était plus à la date de l’évènement. A partir de là, la compagnie d’assurance rechercha la responsabilité du propriétaire bailleur et in fine en l’occurrence, de l’administrateur de biens. Or, Century 21 lgi avait mis en demeure quelques mois auparavant ce locataire de produire le justificatif d’attestation de la nouvelle année et nous avions transmis ce dossier à un huissier pour sommation…Ainsi, l’administrateur de biens et son client bailleur furent dégagés de toute responsabilité de ce sinistre. La compagnie d’assurance assigna donc le locataire…Il doit encore aujourd’hui payer ce sinistre par saisies successives sur ses revenus…

Nous connaissons ce type de situation car nous gérons depuis des décennies quelques logements pour lesquels nous reversons le loyer mensuel à une compagnie d’assurance suite à des sinistres supportés par le bailleur non assuré en PNO.

En conclusion ! Un client bailleur a tort de se focaliser uniquement sur le taux d’honoraire de gestion pratiqué par l’administrateur de biens. En réalité, un écart de 1%, sur la base d’un loyer mensuel de 700€, représente un enjeu de 84€ par an (le tout déductible des revenus fonciers et porteur d’économie d’impôt sur le revenu à la tranche marginale de 30% soit un coût réel de 58 € net). Sachant qu’un défaut de gestion de l’assurance locataire peut coûter 50 000 € au bailleur et qu’une perte d’un mois de loyer pour défaillance de l’équipe locative représente 700 €. Alors 84 €, 700 €, 50 000€…

Une telle vision devrait encourager les clients bailleurs à choisir des agences qui ont de l’expérience et des références par le volume géré, une équipe locative importante (la société effectue plus de 500 locations par an), un contrôle interne induit par un accompagnant en visite avec le candidat locataire, différent de celui qui contrôle sa solvabilité et édite le bail. Ce sont là des vraies garanties données au bailleur au-delà de l’ancienneté de l’agence et de son adhésion à la FNAIM depuis 1980…

Quand on doit se faire opérer, on s’assure de la notoriété médicale du professeur qui va réaliser l’acte. L’immobilier est trop important pour ne pas reproduire un comportement identique. On ne remet pas l’immobilier que l’on possède à l’issue de tant d’efforts d’économies, entre les mains d’un administrateur de biens quelconque. Avant son coût, il faut analyser précisément toutes les garanties factuelles qu’ils offrent.